主题：2016年房价将涨，年底买房首选九城新天地。

第一，2015年年底，确实有点不一般。

为什么这么说呢？因为按照往年的惯例，到了12月，再到翻过年过了正月十五，应该是房子成交的淡季。这会儿大家都在赶工冲刺年终业绩、或者参加各种各样集中的欢庆活动，按说是没什么心思在换房上的。这个时间段，曾经是每年换房的好时机，因为成交量低、卖主没心思抬高价，想“捡漏”买套性价比高的房子很容易。但2015年年底的成交价、成交量都在涨，确实让很多人心慌了。

那2015年到底什么样呢？

市住建委的数据显示，去年全年的纯商品房卖了5.5万套（专家组织此公开课时尚未到年底，此数据并非最终官方统计数据），而二手房已经卖了将近20万套。二手房的成交量，已经快达到2014年的两倍了。

一般来说，成交量的上涨自然会带动成交价的上涨。有些机构统计，2015年的房价平均涨幅在15%左右，而且，一些开发商已经放出话来，2016年1月1日以后，他们的项目还会再涨15%。

第二，为什么说2016年房价还会再涨。

这主要是因为政府没有再控制房价的意思，以及近期以来非常明显的信号——地价在涨，而官方没有喊刹车的兆头。

其实，控制房价这件事儿，已经很久没有提过了；中央没有提，市政府也没有提，甚至连房价的基础数据都已经不再通过官方口径公布——成交数据都在网上，愿意测算的机构就自己算去，算高了也没有官网再像往年一样辟谣。具体到北京市，让市场的归市场，保障的归保障这个思路已经愈发明显，这也直接会导致商品房市场更少被政策所影响。

要卖房子就得先买地，这是个各位粉丝都能懂的道理；那么去年的土地市场，也对明年以后的房地产市场给出了明显的信号——统计显示，去年全市成交的住宅用地数量、面积都在下滑，可是总成交金额和平均楼面价都有两位数以上的增长，而且凡是位置稍微好一点的住宅用地，都会以高溢价率、高楼面价的结果成交。看来2015年货币环境愈发宽松，确实让开发商更加财大气粗了。

第三，房价上涨带来一种不好的趋势——泛豪宅化。

经过一段时间的科普，大多【京房字】粉丝都能理解这样一个情况，楼面价乘以2，一般就是房价。但是！由于现在的楼面价太高，如果简单乘以2卖普宅，那几乎没有什么市场。想想也是，我为什么花那么多钱、在一个配套很差的地方、买套很一般的房子呢？

所以，开发商们都开始朝着“豪宅”发展了。原本楼面价3万拿的地，要卖普宅单价6万没人买，那开发商就把小区规划做好点，找几个可能会吸引人的、但不一定能落地的“规划”圈圈购房人，再加上一大堆去除PM2.5新风、互联网远程控制等等的卖点做做宣传，转身变成单价8万以上的“豪宅”就能圈住不买普宅的客户了。

但请注意，“泛豪宅”和“豪宅”仍旧有本质上的差距。如果都是十几万的单价，那干脆买万柳书院好了，位置没的说，上风上水上海淀核心区域万柳的最后一宗地，和在城市犄角旮旯出来的“泛豪宅”相比，好了不止一星半点。

第四，手里有足够的钱，该换什么样的房。

最近一段时间以来，我们发现，【京房字】后台粉丝的构成有了一些变化。最开始有很多无房家庭来关注、来咨询，渐渐地就有了很多政府官员和相关事业单位、机构的业内人士，再后来又出现了不少开发企业、媒体的粉丝。而且从家庭房屋保有量上来看，家里有两套房、甚至两套以上房源的粉丝在增多，后台提问经常是——我在某处有一套房想卖掉，换好一点的房子，有推荐吗？

在这里也希望和大家分享一下兼顾投资和自住的买房经验。

首先呢，中心城还是会稀缺！稀缺！稀缺！重要的事说三遍。

为啥呢，其实早就有征兆，不仅仅是三环内，已经到了五环或者说覆盖整个城六区，都会严卡住宅用地了。这句话翻译过来是，城六区要减少的新建住宅，不仅仅是保障房，甚至还包括商！品！房！（各位后台经常说现在房子盖得太远的同学们……未来房子还会更远，只有远到一定程度，才不是摊大饼啊）

其次，你会发现买“豪宅”的人越来越多。

2015年，市场购买力集中释放使得全年销售量226套“豪宅”，占到此前7年总销量的66%。而且，就因为土地市场的活跃，未来单价超过10万的豪宅大约要有5000套以上陆续入市。

其实，对于有着改善需求的粉丝来说，如果您在城六区已经有一套或者两套不错的房子，只是出于再就近工作、居住品质升级等原因，想考虑换房，那还真可以看看海淀区目前已经在售的这些传统豪宅。

之所以建议有改善需求的各位重新看海淀，那是因为海淀很多房源的预售价已经定了，如果不期改现（就是期房预售转成现房销售），是没办法涨价的；在外城的房子即将蹭蹭蹭涨价之时，在城六区、尤其是长安街以北、尤其是四环以里的位置买新房，还是很合适的；

【如果北京大兴未来都卖8万，那海淀10万+多么划算……】

即使是看城六区，您也得看资源配套明显强势的地方。所谓“强势”，就是去掉您要买的这个小区，去掉周边的商品房项目，您看看这块地上还剩什么；剩的这些东西，非常重要。

【比如北京朝阳区的孙河，如果拿掉诸多豪宅项目，您看看还剩什么……】

再次，您可以从剩下的那些设施里，看看和自己需求匹配的程度。比如最重要的医院、学校、商场，比如次重要的影剧院、妇幼保健院、周边公园，