主题：产权式酒店 致富的神话？

一、新生事物――产权式酒店
自2001年4月底，全国首家产权式酒店--深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业以来，产权式酒店在中国的各大城市纷纷落户，在北京、广州甚至在一些中小城市也可见产权式酒店的身影。在2002年，产权式酒店更是被作为投资与休闲同时兼而顾之的一种全新的形式,受到旅游业以及房地产业内人士的追捧。一些专业人士分析认为，这一投资新方式为解决中国房地产的空置率以及开辟投资新渠道提供了一种新的思路。

二、何为产权式酒店
首先必须明确的是何为产权式酒店。简单的说产权式酒店就是开发商们将酒店的每间客房分隔成独立产权，进行出售。业主将客房委托酒店统一经营管理，每年获取相应分红及若干时间的免费入住权。
产权酒店于20世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，英文全称是"TIMESHARE"，即"时空共享"。其共同特点是都处于景色优美的旅游地区，酒店的出租率较高，一般年出租率都在40%以上。具体而言，产权酒店主要有三种类型：

  第一种是时权酒店。即首次由瑞士亚力山大提出的"Timeshare Hotel"，是产权式酒店的发端。时权酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以转让或交换。
第二种是退休住宅型酒店。这是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型酒店在美国比较多见。
第三种是有限自用的投资型酒店公寓。开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营并获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游地区，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。

  中国现有的产权式酒店大多属于第三种，具体模式为：业主一般只要投入金额不多的首期，然后以银行按揭的方式分期付款，大约10-15年后取得产权。投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利；（一）、对每间客房拥有独立的产权，可自由转让、抵押、赠送、继承等；投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房；（二）、每年确定自己的使用天数；（三）、其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。而且这里的酒店管理公司一般就是开发商或开发商的下属单位。

三、对中国产权式酒店本质的分析
中国的产权式酒店模式到底是一种单纯的房产买卖，还是一种证券投资行为呢？笔者拟结合金华国贸大厦南楼“产权式酒店”的基本构思来探讨产权式酒店的性质。
单纯的房屋买卖与证券投资有何本质上的不同，可能最大的不同在于两点：一是投资者的出资是单独的还是作为一个整体。从表面上看，产权式酒店将客房以套为单位出售给投资者并且每个投资者分别拥有独立的产权证，所以很容易造成一个假相，就是每个投资者只是分别购买房产，然后委托他人出租。但是这种表面上的分割并没有产生实际意义上的分离，每一个投资者的投入都是酒店这一整体不可分割的一部分。产权式酒店仍然是以所有的客房和配套设施即所有资产的集合来获得经济效益的。这是因为：

1、酒店的管理和收益的计算并不是分开进行的，而是以全部客房以及公共设施为对象来计算支出和收益以及利润的。这从产权式酒店的业主分红公式就可看出：业主分红=业主利润分配系数x可分配利润总额，而业主利润分配系数=业主物业首次交易总额÷（酒店经营物业总面积首次交易总额+酒店房间配套设备总额）（其中，首次交易总额是指发展商公布的销售价格）。单套的客房如果脱离了酒店这个整体是无法获得经济利益的。

2、投资者无法实际对已拥有产权的房屋进行直接的和单独的控制，其完全不是传统意义上的业主。例如在金华国贸大厦的基本构思中，我们看到有这么几条规定“a、五一、国庆、元旦、春节等节假日期间每套客房每年不得超过五天免费入住日，投资者对客房实行入住应在年前15天与酒店签订协议b、投资者将客房作为自己住宅入住的，应服从酒店统一安排，酒店按每天每间50至70元收取配套设施服务费，居住期间须遵守酒店的各项管理（包括社会治安、消防管理等制度）。C、客房内设备不得随意处置。”从这几个条款可以发现，投资者对所拥有的客房的利用、占有等都受到很大程度地限制，换言之，投资者并不能直接对所购买的房产进行控制。而当投资者入住酒店时，与其说是业主，不如说是酒店的消费者。

3、当投资者出售客房时，其出售的只不过是一些权益，受让者不能改变房屋的用途，因此其拥有的房产无法与整个酒店分离出来。
4、从房价来看，产权式酒店房产的定价远远高于其作为一般房产时的定价。金华国贸大厦每套标准房平均占用建筑面积44.86平方米，平均售价24.8万元，而在金华，相同面积的商品房的售价为10～15万元。这样的价格如果仅仅是作为房产出售是存在疑问的。显然这是依据酒店整个价值来计算各套客房的价值。这和证券价值的计算很类似，即每一股的价值依赖于投资总额而就其本身而言谈论价值是无意义的。从以上的分析，我们可以发现每一个投资的所拥有的房产只是酒店的不可分割的一部分，可以说所有投资者之间是一种共同共有的关系，而不是象传统的房地产买卖中的“建筑物区分所有关系”。因此，从本质上看，房产投资者是将资金共同投资于同一个企业――产权式酒店。

  二是所获得的投资收益是依靠自己的努力还是他人的努力。如果说产权式酒店的业主所拥有的仅是房产所有权，那么其投资收益应主要由其自己决定并通过自身的努力获得，或者出租，或者转让。在产权式酒店的模式下，开发商将此定性为委托管理出租。果真是一种委托关系吗？在实际生活中，一般有两种房屋出租的委托。一种是普通的委托经纪人出租房屋。由经纪人收取佣金。这其实不是真正意义上的委托，而是一种居间行为。房屋出租人对于房屋的出租事宜仍需过问，且房屋仍处于其实际掌控之中。另一种委托较为典型的是“房屋银行”。也就是房屋的主人可以将房屋委托给房屋银行代为管理出租，由房屋银行支付定额的租金。这里须强调的是房屋银行向房主每月支付的租金是事先约定的一定的数额，而不管实际的租金如何？也就是说这样一种委托出租的模式，房屋银行承担了主要的风险并由此获得相应的利润，所以在出租过程中，房主无需付出努力，也无需承担主要的风险。而产权式酒店的委托则显然与上述不同。酒店经营出租的风险完全由房主个人承担。在这里，我们倒似乎可以看到一般公司中经营权与所有权分离的影子，即全体股东委托经理层对企业实施管理。与此同时，产权式酒店的投资者一般缺乏足够的经验、时间和途径去管理和经营酒店这项业务，而且很多产权式酒店为迅速集资，往往不顾路途遥远，远赴它地募集投资，这也使得投资者远离酒店所在之地，因此实际的管理和控制显得更不可能和可行。实际上，这些投资者也无意占有、控制以及发展酒店，而只是被丰厚的投资收益所吸引。 珠江三角洲的一些酒店就将产权式销售宣传为“你不赚钱，别人为你赚钱；你不工作，别人为你工作”的最佳投资方式。所以，投资产权式酒店获得的收益完全来自于发起人或第三方的努力，投资者在其中一般不起任何作用。

四、对现状的一些思考
从上述分析可以看出，产权式酒店并非传统意义上的房地产买卖，其性质更类似于一种证券投资。而在中国，产权式酒店作为一种新型的金融产品，人们对其的认识还不够深入。
第一，由于产权式酒店的种种特性，投资者承担了比买卖房屋更大的风险。如果将产权酒店只是认定为一般的房屋买卖，可能会对投资者产生不利影响，主要表现在三个方面。